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绿城服务:背离的业绩曲线丨半年报拆解?

2019年08月26日 09:00??来源:乐居财经

??文/乐居财经研究员 陈大白

??一天之内,三家上市物管企业发布2019年中期业绩报告。其中,绿城服务(2869.HK)此次披露的中期业绩多个指标同比有大幅增长。

??截至2019年6月30日,绿城服务实现收入36.63亿元,比2018年同期的29.3亿元增长25.1%;毛利约7.06亿元,同比增长约28.2%;毛利率约19.3%,与去年同期相比增长0.5个百分点;净利润约2.32亿元,同比增长约6.9%。

??截至2019年6月30日,绿城服务在管项目达1305个,在管面积约1.84亿平方米,较2018年同期的1.51亿平方米增长约22.1%;储备面积约2.07亿平方米,同比增长约29.1%。在规模扩张上,其步伐与绿城物业服务集团董事长吴志华所说的“控制在30%左右”保持一致。

??净利润增速跌至个位数

??从营收贡献率来看,物业服务板块仍然是绿城服务收入及利润的主要来源。据业绩报告,上半年,其物业服务收入约24.53亿元,占总收入的66.9%,同比增长约21.7%;园区服务收入约6.9亿元,占总收入的18.9%,同比增长约34.8%;咨询服务收入5.21亿元,占总收入的14.2%,同比增长约30%。

??毛利率方面,咨询服务板块的毛利率最高,达38.1%,同比减少1个百分点;其次是园区服务,毛利率约为31.3%,同比增长1.1个百分点。物业服务板块的毛利率约11.9%,与去年同期持平。

??值得注意的是,尽管同比数据来看基本处于上升趋势,但从行业来看,19.3%的毛利率在已公告中期业绩的上市物管企业中,处于低位。

??根据各物管企业的业绩报告,雅生活整体毛利率达37%,彩生活的毛利率约为32.6%,碧桂园服务的毛利率约39.2%,新城悦服务的约29.2%。就物业管理单个板块而言,绿城服务的毛利率为11.9%,而雅生活、彩生活、碧桂园服务在这一指标上的数据分别为26.6%、26.5%、35.7%。

??不过,对于较低毛利率,绿城服务的管理层早在去年做出过回应。吴志华在2018年中期业绩会上表示,绿城服务宁愿在物业服务上保持一个比较低的毛利率,来营造一种非常好的性价比,从而获得非常强的内生增长能力。

??此外,上市以来,绿城服务的中期净利润增速一路下滑。2016年上半年到2019年上半年,绿城服务的净利润增速分别为48.98%、41.83%、29.11%以及6.9%,已跌至个位数。

??资产负债率上升7个百分点

??报告期末,绿城服务流动资产约46.44亿元,同比增长约37.2%;流动负债约35.73亿元,同比增长约22.3%,资产负债率约为63.3%,较去年同期的55.8%上涨了7.1个百分点。绿城服务在公告中解释称,资产负债率的上升主要是由于按照新租赁准则,期末租赁资产增加约5.71亿元,租赁负债增加约5.7亿元,以及本期新增银行借款约3亿元所致。

??期内,绿城服务融资收入为1060万元,对比2018年同期的融资收入净额为1170万元。现金及现金等价物约为20.18亿元,银行存款利息收入为1440万元。

??而在贸易及其他应收款项方面,贸易应收款项大增。公告显示,上半年贸易应收款项为13.87亿元,相较2018年同期增加40.1%,其中,一年内的应收账款要比去年底增加6.7亿元。

绿城服务:背离的业绩曲线丨半

??对此,绿城服务表示,由于宏观环境影响,案场、开发商补贴、专项服务的回款速度有所放缓及应收关联方的非贸易性质款项增加所致,其指出,应收贸易款项中主要构成为物业服务费,多以年度收取,因此在半年度时该部分增长比例较高,但到下半年会降低。